In un mercato la liquidità è tutto: Blackstone e il suo fondo immobiliare…

Blackstone uno dei più grandi gestori di risparmi USA ha bloccato i prelevamenti dal suo fondo immobiliare ed e’ un grosso campanello d’allarme che dovrebbe far riflettere tutti i risparmiatori.

Cosa e’ la liquidita’ di un mercato? Detto terra terra la possibilità di vendere i tuoi titoli in tempi brevi e senza che il prezzo scenda a causa della tua vendita. Per le azioni più importanti – le blue chip – il mercato è liquido per definizione: volete vendere dieci milioni di dollari di azioni Apple? Il mercato non se ne accorge neanche e ve le comperano subito. Lo stesso per un titolo di stato come nostri BTP o i Treasury Bill americani. Ma via via che si scende nella qualità il mercato diventa sempre meno liquido cioè le vendite vengono assorbite con più fatica e portano a cali dei prezzi. E cosa c’e’ di più illiquido di un immobile? Provate a vendere l’appartamento ereditato dalla nonna e vedrete.

Però spesso il risparmiatore fa l’errore di pensare che uno strumento illiquido inserito in un “contenitore” liquido diventi per un colpo di bacchetta magica liquido lui stesso. Non è così: un ETF sembra uno strumento liquidissimo ed è vero se si tratta di un ETF sullo S&P500 ma solo perché il mercato sottostante è il più liquido del mondo. Se invece parliamo – sparo a caso – di un ETF sulle piccole aziende della Nigeria la liquidità va a farsi benedire e se arrivano le vendite il prezzo scende. Attenzione però: il prezzo scende ma uno comunque riesce a vendere: in perdita ma vende.

E torniamo agli immobili: per investirvi il risparmiatore americano ha a disposizione i REITS. Cosa sono: società quotate in borsa che hanno il loro patrimonio investito in immobili. Ve ne sono di tutti i tipi: che investono in centri commerciali, palazzi per uffici, palazzi per ospedali e chi più ne ha più ne metta. La loro operatività è generalmente limitata: di solito vendono un immobile per comperarne un’altro con prospettive migliori. Si limitano ad incassare gli affitti e a pagare con questi il dividendo agli azionisti. Gli azionisti appunto che non sono padroni di un pezzettino di immobile ma di azioni e che se vogliono uscire dall’investimento devono vendere le azioni in borsa. Si ma a che prezzo? al prezzo che fa il mercato: gli immobili sono sempre gli stessi ma l’aumento dei tassi di interesse ne fa calare il potenziale valore e la paura della crisi economica con conseguente aumento dei locali sfitti ha fatto calare quest’anno la quotazione di tutti i REITS. Ma anche qui se uno vuole vendere comunque riesce a farlo: si porterà a casa una perdita ma riesce ad uscire.

Però negli anni di boom del boom dell’immobiliare Usa dovuto alla montagna di soldi a tassi quasi zero disponibili sul mercato BlackStone desiderosa di far partecipare a questo boom anche i piccoli risparmiatori – e golosa delle commissioni che ne avrebbe potuto ricavare – ha messo in piedi un fondo immobiliare. ATTENZIONE FONDO! non equity REITS come quelli descritti sopra, che funziona appunto come i fondi che tutti conosciamo: il risparmiatore sottoscrive quote del fondo e quando vuole uscire il fondo gli liquida le quote dandogli indietro i soldi. E con i soldi raccolti compera immobili prestigiosi e siccome il mercato è in boom questi immobili salgono e quindi il valore delle quote del fondo salgono e allora altri risparmiatori sottoscrivono per guadagnare anche loro. Per non farsi mancare niente poi visto che il denaro costava così poco oltre che i soldi dei risparmiatori il fondo ha pensato bene di indebitarsi per 68 miliardi di dollari – una leva quasi 1 a 1 – mettendo a garanzia gli immobili già comperati fino a raggiungere un patrimonio monstre di 125 MILIARDI. Ovviamente se uno voleva farsi liquidare i soldi non erano un problema: la società teneva sempre un paio di miliardi liquidi ma comunque con tutti i soldi che continuavano ad entrare rimborsare chi usciva non era certo un problema.

E allora vissero tutti felici e contenti? Nelle favole si… ma questa non e’ una favola… Con la crisi dei mercati, il rialzo dei tassi e annessi e connessi qualcuno ha cominciato a pensare che era meglio riportarsi a casa i soldi e fino a che erano pochi ad uscire nessun problema ma quando sono diventati troppi è saltata fuori una clausoletta del contratto che al momento della sottoscrizione nessuno va a leggere che tanto è un affare straordinario e che ci mettiamo a cercare il pelo nell’uovo…

E la clausola dice che i clienti possono ritirare dal fondo non più del 2% al mese con un limite del 5% a trimestre. Morale della favola ieri BlackStone ha annunciato che per questo mese basta e che chi aveva già fatto domanda sarà rimborsato parzialmente.

Immaginatevi l’effetto della notizia: tutti si precipiteranno a farsi liquidare. A sua volta BlackStone dovrà mettersi a vendere gli immobili ma parliamo di 125 Miliardi non dell’appartamento della nonna e ovviamente nel mercato sapendo che loro saranno costretti a vendere sono già lì che girano in tondo come tanti avvoltoi in attesa della carcassa… Aggiungete che prima di rimborsare i sottoscrittori bisognerà ripagare i 68 miliardi di debiti e avete subito chiaro quale sarà il risultato finale: un bagno di sangue…

Per certi versi a me che la ho vissuta in prima persona ricorda la storia delle Banche Popolari italiane: ai tempi d’oro c’era gente che si raccomandava per poterle avere dai pochi che le vendevano, adesso a parte le venete che hanno fatto la fine che sappiamo i malcapitati soci sono lì con le loro azioni in mano e sul mercato Hi-Mtf ogni settimana si accumulano montagne di ordini di vendita che restano ahimè inevasi.

Meditate gente… meditate…

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01/03/2024 Barron’s: Il fondo immobiliare Blackstone ha pienamente soddisfetto le richieste di ritiro a febbraio

DaAndrew BarySegui

Il grande fondo immobiliare al dettaglio di Blackstone ha soddisfatto tutte le sue richieste di prelievo mensili da parte degli investitori a febbraio, segnando la prima volta che è stato in grado di farlo dalla fine del 2022.

Il Blackstone Real Estate Income Trust, che ha 60 miliardi di dollari di attività nette dopo aver contabilizzato il debito, ha dichiarato di aver ricevuto 961 milioni di dollari in richieste di prelievo a febbraio, secondo una letterapubblicato sul sito web di Breit venerdì mattina. Le richieste di ritiro sono diminuite rispetto a 1,3 miliardi di dollari di gennaio.

Il fondo Blackstone, noto come Breit, limita gli esborsi mensili di prelievo al 2% del suo valore patrimoniale netto e al 5% del NAV per trimestre. Barron stima che il limite a febbraio fosse di circa 1,1 miliardi di dollari a 1,2 miliardi di dollari, consentendo a Breit di pagare completamente i 961 milioni di dollari in richieste di prelievo.

Breit ha avuto prelievi mensili limitati da novembre 2022 a gennaio 2024 poiché le richieste hanno superato i limiti mensili. In quel periodo, Breit ha pagato oltre 15 miliardi di dollari alla sua base di investitori. Con i prelievi, Breit si è ridotta a 60 miliardi di dollari di patrimonio netto da circa 70 miliardi di dollari all’inizio del 2023.

Breit è un fondo di investimento immobiliare non negoziato che si affida al fondo stesso per fornire liquidità agli investitori. Ha una struttura semiliquida progettata per proteggere la base di investitori Breit fornendo pagamenti ordinati agli investitori ed evitando vendite considerevoli di attività.

In una dichiarazione, Breit ha dichiarato: “Non potremmo essere più orgogliosi che questa struttura abbia funzionato come previsto sia per prevenire una mancata corrispondenza di liquidità che per massimizzare il valore per gli azionisti a lungo termine”.

Breit investe principalmente in alloggi in affitto, compresi appartamenti e alloggi per studenti, e magazzini.

Ha generato rendimenti annualizzati del 10,5% dal suo inizio nel 2017 in base alla sua più grande classe di azioni, più di due volte il rendimento annualizzato di Vanguard Real Estate ETF che detiene un ampio mix di azioni REIT.

Nel 2023, Breit è rimasto indietro rispetto all’ETF Vanguard, che ha restituito circa il 12% rispetto a una perdita dello 0,5% per la più grande classe di azioni di Breit.

“Il nostro portafoglio differenziato continua a beneficiare dei venti di coda della domanda secolare ed è concentrato in settori ad alta crescita, tra cui centri dati, magazzini e alloggi per studenti, e nei mercati Sunbelt in rapida crescita”, ha detto Breit venerdì.

Le richieste di ritiro Breit di febbraio, sebbene al di sotto del limite mensile, erano ancora significative a quasi 1 miliardo di dollari. Gli investitori di Blackstone guarderanno per vedere se il ritmo della richiesta di ritiro continuerà a moderare nei prossimi mesi.

Le azioni Blackstone sono in calo dello 0,7% a 126,92 dollari all’inizio del trading di venerdì.

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01/08/23 Barron’s: Blackstone limita i prelievi dal Real Estate Income Trust per il 9° mese consecutivo

Di Andrew Bary

Blackstone BX   limita i prelievi dal suo fondo immobiliare orientato al dettaglio da 68 miliardi di dollari da parte degli investitori per il nono mese consecutivo a luglio, poiché continua ad affrontare grandi richieste di incasso.

Il Blackstone Real Estate Income Trust, noto come Breit, ha ricevuto 3,7 miliardi di dollari di richieste di rimborso a luglio e ne ha pagato il 34%, o 1,3 miliardi di dollari, agli investitori, secondo un avviso pubblicato sul sito web di Breit martedì mattina. Breit limita i rimborsi mensili al 2% del suo valore patrimoniale netto e al 5% al trimestre.

Le richieste di rimborso sono leggermente diminuite da 3,8 miliardi di dollari a giugno e sono state le più basse finora quest’anno. Le richieste di riscatto hanno raggiunto il picco di 5,3 miliardi di dollari a gennaio, ma rimangono alte anche se Breit ha pagato 9,4 miliardi di dollari agli investitori da quando i limiti ai prelievi sono stati messi in atto a novembre.

Breit ha detto martedì che “un azionista che ha iniziato a presentare richieste di riacquisto quando è iniziata la ripartizione ha ricevuto circa il 94% del loro denaro indietro e la struttura semi-liquida sta funzionando come previsto”. Le azioni Breit non sono quotate in borsa, quindi gli investitori si affidano a Breit per finanziare i rimborsi.

La struttura dei limiti è progettata per prevenire le vendite all’ingrosso di attività da parte di Breit di fronte alle richieste di rimborso e proteggere la sua base di investitori. Breit detiene un portafoglio con 122 miliardi di dollari di attività, la maggior parte delle quali nel Sunbelt, che si concentra su appartamenti e magazzini, due dei settori più forti del mercato immobiliare commerciale.

Tali attività possono essere difficili da vendere rapidamente in risposta alle richieste di liquidità da parte degli investitori.

Breit ha detto martedì di aver registrato una crescita del flusso di cassa del 7%-plus nei primi sei mesi dell’anno. Il fondo ha restituito l’1,3% da inizio anno fino a giugno in base alla sua più grande classe di azioni. Ha restituito l’11,7% annualizzato dall’inizio nel 2017.

Le azioni Blackstone (ticker: BX) sono in aumento dello 0,2% martedì a 104,96 dollari. Le azioni sono aumentate di oltre il 40% quest’anno, ma rimangono ben al di sotto del loro picco di circa 150 dollari alla fine del 2021.

Breit è il prodotto di punta al dettaglio di Blackstone ed è cresciuto rapidamente nel 2021 e in parte del 2022 prima di appiattirsi con l’accelerazione delle richieste di prelievo alla fine del 2022.

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01/05/23 Barron’s: Blackstone limita i prelievi Breit per il sesto mese consecutivo

Di Andrew Bary

 

Il fondo immobiliare al dettaglio da 70 miliardi di dollari di Blackstone ha limitato i prelievi per il sesto mese consecutivo ad aprile dopo non aver visto alcun interruzione nelle richieste di rimborso fuori misura.

Il Blackstone Real Estate Income Trust, noto come Breit, ha dichiarato di aver ricevuto 4,5 miliardi di dollari di richieste di prelievo ad aprile e di aver pagato il 29% di tali richieste agli investitori, o 1,3 miliardi di dollari, secondo il sito web Breit lunedì. Il fondo limita i prelievi mensili al 2% del suo valore patrimoniale netto e al 5% per trimestre.

Le richieste di prelievo di aprile erano piatte rispetto a marzo e sono aumentate rispetto ai 3,9 miliardi di dollari di febbraio. Le richieste di picco sono state di 5,3 miliardi di dollari a gennaio. Blackstone (ticker: BX) inizialmente ha limitato i prelievi a novembre.

Breit ha pagato 6,2 miliardi di dollari agli investitori da novembre. Il continuo gating del fondo può frustrare gli investitori che vogliono liquidità immediata.

Ma Breit ha detto lunedì che la sua struttura, che è “progettata sia per prevenire una mancata corrispondenza di liquidità che per massimizzare il valore per gli azionisti a lungo termine” sta “funzionando come previsto”. Breit ha detto che un investitore che ha iniziato a presentare richieste di prelievo a novembre ha ricevuto l’84% dei loro soldi indietro.

Breit è un investimento immobiliare non negoziato venduto attraverso importanti società di intermediazione e consulenti finanziari. Le sue azioni non vengono scambiate pubblicamente e gli investitori si affidano al fondo per fornire liquidità. Il fondo 6-year-old si concentra su appartamenti e magazzini, due dei settori più forti del mercato immobiliare commerciale.

Le richieste di rimborso persistentemente grandi sono state una preoccupazione per gli investitori dalla fine del 2022, data l’importanza dell’attività di vendita al dettaglio leader del settore di Blackstone tra i manager alternativi. Ma le azioni di Blackstone sono aumentate quest’anno, guadagnando dal 20% a 89 dollari e superando quelle della maggior parte dei suoi principali rivali.

Breit ha ampiamente sovraperformato i REIT pubblici comparabili dall’inizio del 2022, il che potrebbe creare un incentivo per gli investitori Breit a riscattare le loro azioni. Finora quest’anno, Breit ha avuto un rendimento totale negativo dello 0,5% in base alla sua classe di azioni più grande.

Lunedì, Breit ha dichiarato: “Stiamo assistendo a una significativa dispersione tra i settori immobiliari e crediamo che BREIT sia molto ben posizionato con una crescita stimata del +9% del flusso di cassa nel primo trimestre”.

Ha aggiunto: “Non abbiamo praticamente alcuna esposizione a determinati settori sfidati come l’ufficio merci, gli alloggi in vendita e i centri commerciali regionali”.

Breit ha restituito circa il 12% annualizzato dal suo inizio, rispetto al rendimento totale annuo del 4% per un indice REIT chiave.

Scrivi a Andrew Bary all’indirizzo andrew.bary@barrons.com

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05/03/23 la notizia arriva anche sul Corriere della Sera

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03/03/23 Reuters: Blackstone è inadempiente su 562 milioni di dollari di una obbligazione garantita da immobili

di male in peggio….

2 marzo (Reuters) – Blackstone Inc (BX.N) è inadempiente su un’obbligazione da 531 milioni di euro (562,5 milioni di dollari) sostenuta da un portafoglio di uffici e negozi di proprietà della società finlandese Sponda Oy, ha riferito Bloomberg News, poiché l’aumento dei tassi di interesse ha colpito i valori immobiliari europei.

Il gigante della gestione patrimoniale e prolifico investitore immobiliare ha cercato un’estensione da parte degli obbligazionisti per rimborsare il debito, ma hanno votato contro, ha detto il rapporto giovedì, citando persone che hanno familiarità con la questione.

Le azioni della società di private equity sono diminuite dell’1,6%.

“Questo debito si riferisce a una piccola parte del portafoglio Sponda. Siamo delusi che il Servicer non abbia avanzato la nostra proposta”, ha detto Blackstone in una dichiarazione inviata via e-mail giovedì.

“Continuiamo ad avere piena fiducia nel portafoglio principale di Sponda e nel suo team di gestione”, ha aggiunto la società.

Anche il trust di reddito immobiliare non quotato da 71 miliardi di dollari di Blackstone (BREIT) è stato in acqua calda. Mercoledì, il BREIT ha detto di essere stato costretto a limitare i prelievi per il quarto mese consecutivo.

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04/02/23 Sole 24 Ore Plus: l’odissea delle az Volksbank

Certo rispetto al fondo immobiliare di Blackstone qui parliamo di noccioline ma e’ importante per ribattere fino alla noia sul concetto di liquidità di un titolo. La signora in questione ha delle azioni della Volksbank (la popolare dell’Alto Adige) e non riesce a venderle. E’ una situazione comune a tutte le banche popolari… dopo anni di euforia dove la gente se le strappava letteralmente di mano dalla crisi del 2011 i compratori sono spariti e liquidare le proprie azioni diventato praticamente impossibile. E alla signora è andata ancora bene.. che tutto sommato la Volksbank (non per niente sono tedeschi…) è rimasta in piedi e continua a fare utili…. Altri soci – si pensi alle popolari venete – non hanno piu’ niente.

Certo, nello stesso numero del Sole 24 Ore Plus c’e’ la storia della Monte dei Paschi di Siena che in 15 anni ha visto il prezzo calare del 99,99% con una distruzione di valore – soprattutto soldi pubblici – di 28 MILIARDI. Però l’azione è stata in tutti questi anni – salvo un breve periodo se ricordo bene – quotata in borsa quindi il socio e’ sempre stato in grado di vendere – ovviamente portandosi a casa una perdita che diventava sempre piu’ grande piu’ il tempo passava. Se e’ rimasto dentro lo ha fatto per sua scelta e come dice il proverbio chi è causa del suo mal pianga se stesso… Situazione ben diversa di chi si è trovato intrappolato dalla illiquidità dell’investimento…

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01/02/23 Blackstone limita i rimborsi dal suo fondo BREIT anche a gennaio per le troppe richieste.

Di Andrew Bary

Ormai siamo al cane che si morde la coda: piu’ sottoscrittori chiedono il rimborso perchè spaventati da blocco e più Blackstone deve limitare i riscatti quindi più sottoscrittori si spaventano e corrono a chiedere il rimborso.. Brutta storia…

Blackstone BX   ha limitato i prelievi degli investitori a gennaio i prelievi dal suo grande fondo immobiliare al dettaglio dopo richieste di riscatto fuori misura che sembrano aver totalizzato più di 5 miliardi di dollari.

Blackstone Real Estate Income Trust, noto come BREIT, ha dichiarato in una dichiarazione mensile pubblicata mercoledì sul suo sito web che ha dato corso al 25% delle richieste di prelievo degli investitori durante gennaio, in linea con una politica di limitazione dei rimborsi mensili al 2% del valore patrimoniale netto del fondo.

BREIT ha 69 miliardi di dollari di attività nette ed è il più grande fondo di investimento immobiliare non negoziato e uno dei più grandi REIT, pubblici o privati. Non esiste un mercato pubblico nelle azioni BREIT; i rimborsi sono effettuati dal REIT usando la liquidità disponibile in modo simile ai fondi comuni di investimento.

Blackstone (ticker: BX) non ha rivelato le richieste di prelievo, ma Barron le stima a circa 5,5 miliardi di dollari e l’importo rimborsato a 1,4 miliardi di dollari.

Questo segna il terzo mese consecutivo in cui BREIT ha limitato i prelievi. Nel mese di dicembre, BREIT ha affrontato 3,8 miliardi di dollari di richieste di ritiro e ha soddisfatto solo il 4% di esse perché era in contrasto con un massimale trimestrale del 5%. BREIT limita i rimborsi degli investitori al 2% del suo valore patrimoniale netto mensile e al 5% trimestrale.

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19/01/23 Barron’s: KKR limita i prelievi degli investitori dai sui fondi immobiliari al dettaglio

Di  Andrew BaryFollow

Gli investitori vogliono sempre più essere fuori dai fondi immobiliari non negoziati e gli operatori di tali fondi, tra cui KKR – 3,65% e Starwood, stanno mettendo in atto ostacoli per limitare i rimborsi.

Starwood Real Estate Income Trust e KKR Real Estate Select Trust hanno segnalato mercoledì di aver frenato i rimborsi dopo elevate richieste di ritiro degli investitori.

Lo Starwood real estate investment trust, noto come SREIT, ha affermato che gli investitori che detengono il 4,2% del fondo da 14,2 miliardi di dollari hanno richiesto rimborsi a dicembre e che il fondo ha onorato solo il 20% di tali richieste sulla base di un limite di rimborso trimestrale del 5% del suo valore patrimoniale netto. La cifra del 4,2% implica che i titolari di oltre 500 milioni di dollari del fondo volevano indietro i loro soldi a dicembre.

Lo Starwood REIT è gestito da Starwood Capital Group, una società di investimento immobiliare privata fondata e guidata da Barry Sternlicht. Sternlicht è presidente di SREIT.

Il più piccolo KKR Real Estate Select Trust, o KREST, gestito dal gestore degli investimenti alternativi KKR (ticker: KKR), ha affermato che gli investitori hanno cercato rimborsi per oltre il suo limite trimestrale del 5% negli ultimi tre mesi e che ha onorato il 62% di tali richieste.

La percentuale di rimborso, o percentuale proporzionale, indica che gli investitori che detengono circa l’8% del REIT volevano indietro i loro soldi nell’ultimo trimestre. Il fondo KKR ha un NAV di 1,6 miliardi di dollari.

Le azioni dei fondi KKR e Starwood seguono la mossa di Blackstone BX –2,98% Real Estate Income Trust, o BREIT, il più grande REIT non negoziato a circa 69 miliardi di dollari, per pagare solo il 4% delle richieste di prelievi degli investitori a dicembre per rimanere entro il suo limite trimestrale del 5%.

Gli investitori hanno intensificato le richieste di prelievo dai REIT non negoziati, che limitano i rimborsi al 5% ogni trimestre, dopo che i REIT hanno ampiamente superato i REIT pubblici quotati in borsa nel 2022, creando un incentivo al rimborso. Il mercato REIT non negoziato era esploso di dimensioni durante il 2021 e l’inizio del 2022.

I REIT non negoziati, che non sono negoziati su borse come i REIT pubblici, riscattano le richieste di prelievo degli investitori dalle loro attività. Sono stati commercializzati agli investitori al dettaglio sulla base di rendimenti di distribuzione dal 4% al 5%, buone prestazioni e minore volatilità rispetto ai REIT pubblici.

Uno dei grandi compromessi è la liquidità. I REIT non negoziati impongono limiti del 5% sui prelievi trimestrali perché le loro attività, principalmente immobili commerciali, hanno liquidità limitata e i gestori di fondi vogliono evitare di dover scaricare grandi quantità di immobili sul mercato per soddisfare i rimborsi. I gestori affermano che i massimali trimestrali sono progettati per proteggere gli investitori.

Questa struttura, tuttavia, rende i REIT non negoziati vulnerabili alle richieste di rimborso, in contrasto con i REIT pubblici, che non affrontano questo problema. Può anche frustrare i singoli investitori che si trovano ad affrontare un limite, come fanno ora, sulla loro capacità di riscattare le azioni dei REIT non negoziati.

Alcuni analisti di Wall Street prevedono che le richieste di rimborso potrebbero superare i limiti trimestrali del 5% del Blackstone REIT per gran parte del 2023. I REIT non negoziati hanno commissioni elevate rispetto ai REIT pubblici.

I REIT non negoziati hanno avuto una forte performance nel 2022 nonostante un forte calo dei REIT pubblici comparabili. Lo Starwood REIT ha restituito il 6,3%, il KKR REIT l’8,3% e il Blackstone REIT l’8,4%. Apartment’s REIT ha avuto un rendimento negativo di circa il 30% nel 2022, e l’ampia Vanguard Real Estate VNQ –0,07% Il fondo negoziato in borsa (VNQ) è diminuito del 26%, compresi i dividendi.

Il trucchetto è semplice: questi fondi non quotati stimano loro il prezzo degli immobili che hanno in carico quindi escono con fior di utili MA quando la gente vuole indietro i soldi e li devono andare a vendere crolla il palco…Mia nota…

Blackstone (BX) ha indicato le forti prestazioni degli immobili sottostanti di BREIT, che sono orientati verso gli appartamenti Sunbelt, per i rendimenti positivi del 2022.

SREIT, che è il secondo più grande REIT non negoziato dietro il Blackstone REIT, ha anche limitato le richieste di rimborso degli investitori a novembre. I titolari del 3,2% del fondo volevano indietro i loro soldi quel mese e SREIT ha limitato i prelievi al 2%, con una ripartizione proporzionale del 63%.

I dati di dicembre hanno mostrato un aumento delle richieste di rimborso presso SREIT al 4,2% del NAV del fondo.

In una dichiarazione, il CEO di KKR Real Estate Select Trust Billy Butcher ha dichiarato: “Crediamo che KREST abbia una forte posizione di liquidità, con partecipazioni liquide che rappresentano il 36% del NAV al 31 dicembre 2022…. Ci aspettiamo che il nostro approccio robusto e sfaccettato alla liquidità continui a consentire a KREST di riacquistare azioni ordinarie pari al 5% del NAV durante i periodi trimestrali di offerta di gara senza alcun impatto negativo sulla costruzione del portafoglio, come l’essere richiesto di uscire dal capitale immobiliare o dalle posizioni di credito in tempi subottimali o inopportuni”.

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01/12/22 Da Barron’s: Blackstone ha appena limitato i prelievi dal suo enorme fondo immobiliare al dettaglio

Di Andrew Bary Aggiornato il 1 dicembre 2022 14:25 ET

BlackStone BX – 7,09% sta limitando i prelievi dal suo enorme fondo di investimento immobiliare al dettaglio dopo un forte aumento delle richieste di rimborso da parte degli investitori.

In una lettera pubblicata sul sito web del Blackstone Real Estate Income Trust, Blackstone ha affermato che le richieste di rimborso hanno già superato il limite trimestrale del 5% per il REIT, che aveva 69 miliardi di dollari di attività nette alla fine di ottobre. Il REIT è noto come BREIT.

La notizia che Blackstone sta limitando i rimborsi, o gating, il REIT ha fortemente depresso le azioni di Blackstone giovedì. Il titolo è sceso del 6,7% a 85,37 dollari alle 14:24. Giovedì

Gli investitori temono evidentemente che la notizia di gating (chiusura dei cancelli) possa stimolare ulteriori forti richieste di rimborso per il REIT di sei anni, che è stato una delle principali fonti di crescita e profitti per Blackstone.

Il rating del fondo è uno sviluppo preoccupante perché mostra che gli investitori vogliono incassare BREIT, che ha avuto una forte performance negli ultimi anni, incluso un rendimento del 9% nel 2022 nonostante i forti cali dei REIT pubblici, che sono diminuiti del 20% o più. Con BREIT che quest’anno supera notevolmente i REIT pubblici, c’è un incentivo per i titolari di BREIT a vendere e investire in REIT pubblici.

La notizia della chiusura del fondo può stimolare le richieste di rimborso da parte di investitori nervosi che vogliono liquidità. Altrettanto importante, potrebbe essere difficile per Blackstone attirare nuovi soldi in BREIT perché i potenziali investitori potrebbero esitare a mettere denaro in un fondo bloccato . Questa è la prima volta che BREIT ha imposto limiti di ritiro.

BREIT è un REIT non negoziato, il che significa che le sue azioni non vengono scambiate in borsa . Invece, Blackstone emette e riscatta azioni mensilmente in base al valore patrimoniale netto del REIT, che è come un prezzo delle azioni. Blackstone consente rimborsi del 2% del NAV del REIT ogni mese con un limite del 5% per trimestre.

BREIT ha dichiarato nella sua lettera di giovedì di aver ricevuto richieste di rimborso per 1,8 miliardi di dollari, o il 2,7% del NAV, in ottobre. BREIT ha onorato integralmente quelle richieste che erano al di sopra del limite mensile del 2%. BREIT ha detto che “ora ha ricevuto richieste di riacquisto che superano sia il limite mensile del 2% del NAV che il limite trimestrale del 5%”. Di conseguenza, BREIT sta proporzionalmentendo le richieste di riscatto, il che significa che onora solo una parte di esse.

BREIT ha affermato di aver riacquistato 1,3 miliardi di dollari a novembre, pari al 2% del suo NAV e solo al 43% della richiesta di ciascun investitore. Ciò implica che BREIT ha ricevuto circa 3 miliardi di dollari di richieste di rimborso nel mese.

Con BREIT che ha riscattato il 4,7% del suo. NAV in ottobre e novembre, BREIT ha detto che avrebbe riacquistato solo lo 0,3% del suo NAV a dicembre, o circa 200 milioni di dollari, il che significa che potrebbe dover aumentare bruscamente i rimborsi questo mese se le richieste sono vicine alle richieste di rimborsi di novembre.

Barron’s ha scritto la scorsa settimana che BREIT ha visto i suoi primi significativi rimborsi netti mensili in ottobre di circa 700 milioni di dollari che riflettono sia gli acquisti che i rimborsi.Barron’s ha anche scritto criticamente su BREIT in agosto.

In una dichiarazione di giovedì, Blackstone ha dichiarato: “La nostra attività è costruita sulla performance, non sui flussi di fondi, e la performance è solida come una roccia. BREIT ha fornito rendimenti straordinari agli investitori sin dall’inizio quasi 6 anni fa ed è ben posizionato per il futuro data la sua concentrazione in alloggi in affitto e logistica nella Sunbelt e la sua struttura del debito a tasso fisso a lungo termine”.

BREIT giovedì scorso ha dichiarato di aver raggiunto un accordo per vendere una partecipazione del 49,9% in due proprietà di Las Vegas, MGM Grand e Mandalay Bay, al suo partner Vici PropertiesVICI  per 1,27 miliardi di dollari in contanti e un debito assunto di 3 miliardi di dollari, con conseguente guadagno. Tale vendita dovrebbe chiudersi nel primo trimestre.

La lettera di BREIT sui limiti di ritiro è stata pubblicata sul sito web della REIT giovedì e comunicata agli azionisti, ma non annunciata in un comunicato stampa.

Il gating di BREIT evidenzia la sua vulnerabilità ai riscatti. Gli investitori nei REIT pubblici, al contrario, possono vendere le loro azioni ma non possono estrarre capitale dai REIT. I REIT pubblici possono anche vendere azioni pubblicamente per raccogliere capitali. BREIT dipende dai flussi degli investitori che sono al di fuori del suo controllo.

Fino a metà dell’anno, questo non era un problema. BREIT stava ricevendo un torrente di denaro, circa raddoppiando le dimensioni nei 12 mesi precedenti. Il successo di BREIT faceva parte del caso di investimento per Blackstone in quanto ha sottolineato la crescita di quelli che ha chiamato veicoli di “capitale perpetuo” come BREIT nelle sue uscite e presentazioni.

Ma gli elevati rimborsi BREIT hanno dimostrato che il capitale non è perpetuo. Riflettendo in parte le preoccupazioni degli investitori su un’inversione dei flussi al dettaglio, le azioni di Blackstone sono diminuite del 33% finora quest’anno.

BREIT può attingere a strutture di liquidità per soddisfare i rimborsi o vendere attività. BREIT aveva 9,3 miliardi di dollari di liquidità disponibile alla fine del terzo trimestre, ma solo 1,4 miliardi di dollari erano contanti. Il resto era nelle linee di credito e in altri poteri di prestito.

BREIT ha una leva significativa con un debito di 68 miliardi di dollari in essere alla fine di settembre. BREIT è più indebitato dei REIT pubblici comparabili come PrologisPLD –0,59%  e Mid-America Apartment.

In una dichiarazione della scorsa settimana, Blackstone ha dichiarato: “BREIT è gestito con una leva finanziaria moderata e una liquidità sostanziale da una varietà di fonti. È strutturato per non essere mai un venditore forzato di beni che ci consente di massimizzare il valore a lungo termine per i nostri azionisti”.

Ora sembra che i rimborsi di BREIT ammonteranno a circa 3 miliardi di dollari nel trimestre in corso. Ciò sarà in parte compensato da nuovi acquisti.

BREIT ha affermato nella sua lettera che se i rimborsi elevati continuano nel primo trimestre del 2023, intende limitare i riacquisti al 2% del NAV al mese e al 5% per il trimestre.

In una nota del cliente giovedì, l’analista di Evercore ISI Glenn Schorr, che è rialzista su Blackstone con un rating Outperform, ha suggerito che gli investitori stanno reagendo in modo eccessivo alle notizie BREIT. La nota era intitolata “La matematica è la matematica, ma mantieni la giusta prospettiva”.

“La più grande storia ribassista su Blackstone non è solo che questi rimborsi BREIT accadrebbero e avrebbero un impatto sul P&L con tariffe di base e di rendimento più basse, ma che limitare le richieste di riscatto danneggerebbe il marchio Blackstone e l’opportunità nel canale ad alto patrimonio netto per tutte le alternative”, scrive Schorr. “Non pensiamo che questo accadrebbe perché il prodotto è stato venduto nel modo giusto, le prestazioni sono ancora molto buone e i mercati privati sono ancora massicciamente sottoassegnati nel canale della ricchezza”.

Scrivi ad Andrew Bary all’indirizzo andrew.bary@barrons.com

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02/12/22 Articolo del Sole 24 ore

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04/12/22 Starwood, come Blackstone, limita i rimborsi degli investitori dal grande fondo immobiliare

Di  Andrew BaryFollowAggiornato il 4 dicembre 2022 10:39 ET / Originale 4 dicembre 2022 10:34 ET

Un altro grande fondo immobiliare non quotato in borsa sta limitando i rimborsi degli investitori.

Starwood Real Estate Income Trust, un fondo di investimento immobiliare non negoziato, sta frenando i rimborsi dopo che le richieste di prelievo degli investitori hanno superato il limite mensile del REIT a novembre.

Conosciuto come SREIT, il REIT da 14,6 miliardi di dollari è presieduto da Barry Sternlicht, fondatore e CEO di Starwood Capital, una società di investimento privata focalizzata sul settore immobiliare con oltre 125 miliardi di dollari di attività in gestione. Starwood Capital gestisce il REIT. Sternlicht è anche CEO di Starwood Property Trust (STWD), una società di prestito immobiliare quotata in borsa.

SREIT è il secondo REIT non negoziato più grande dietro Blackstone Real Estate Income Trust, che ha circa 69 miliardi di dollari di attività nette. Il veicolo Blackstone (ticker: BX), noto come BREIT, ha bloccato i rimborsi a novembre dopo che le elevate richieste di prelievo degli investitori hanno superato il suo limite trimestrale del 5%.

Come BREIT, SREIT consente rimborsi mensili del 2% del valore patrimoniale netto, o NAV, e del 5% del NAV trimestrale.

L’elevata richiesta di riscatto mostra che molti investitori al dettaglio hanno deciso di uscite dai REIT non quotati in borsa dopo che la loro performance ha superato notevolmente quella dei pari quotati in borsa quest’anno. L’enorme divario di prestazioni tra i REIT non pubblici e pubblici ha creato un incentivo per gli investitori nei REIT non negoziati a incassare.

Piuttosto che fare trading su borse come il NYSE, questi REIT sono come fondi comuni di investimento perché gli investitori possono sottoscrivere o farsi liquidare le quote mensilmente in base al loro NAV entro però i limiti di riscatto.

In una lettera ai consulenti finanziari che è stata inoltrata a Barron, SREIT ha dichiarato di aver ricevuto richieste di riacquisto pari al 3,2% del NAV a novembre. Sulla base del limite mensile del 2%, ha soddisfatto il 63% delle richieste di rimborso degli investitori (0,63 volte 3,2 è pari a 2). Tutte le richieste che non sono state soddisfatte dovranno essere fatte di nuovo a dicembre, ha detto la lettera.

I REIT non negoziati hanno limiti di rimborso mensili e trimestrali per proteggerli dal dover liquidare quantità considerevoli di immobili o aumentare materialmente la leva finanziaria in risposta alle elevate richieste di rimborso da parte degli investitori.

“Questi limiti sono progettati per proteggere gli investitori esistenti e la salute a lungo termine del veicolo e, in definitiva, per massimizzare il valore per gli azionisti”, ha scritto SREIT nella sua lettera.

SREIT ha un mix di attività e una struttura tariffaria simili a BREIT e ha avuto prestazioni comparabili. SREIT, come BREIT, ha la maggior parte dei suoi beni in complessi di appartamenti multifamiliari, seguiti da magazzini. Questi sono stati due dei settori più performanti nel settore REIT negli ultimi anni.

Il rendimento year-to-date di SREIT fino a ottobre è stato del 10,2% su una delle sue classi di azioni, paragonabile al rendimento di circa il 9% per BREIT.

I principali REIT quotati investiti in appartamenti come Equity Residential (EQR) e Mid-America Apartment Community MAA  sono scesi di circa il 30% nel 2022. La commissione base annuale di SREIT è dell’1,25% delle attività nette + una commissione di rendimento del 12,5% sopra il 5%. Ha reso circa il 15% all’anno negli ultimi tre anni.

Le basi patrimoniali SREIT e BREIT sono dominate da investimenti immobiliari commerciali, che sono meno liquidi dei titoli quotati in borsa. Nel suo 10-Q, SREIT ha dichiarato di avere 2,5 miliardi di dollari di liquidità immediata alla fine di settembre, costituiti da 1,7 miliardi di dollari di linee di credito e 800 milioni di dollari di contanti.

Come BREIT, SREIT è cresciuto rapidamente nell’ultimo anno poiché le attività totali sono aumentate a 30 miliardi di dollari in ottobre da circa 20 miliardi di dollari alla fine dell’anno 2021. Con circa 15 miliardi di dollari di debito in essere alla fine di settembre, SREIT ha un rapporto di leva più elevato rispetto ai REIT quotati comparabili come Mid-America Apartment Communities, AvalonBay Communities (AVB) e Prologis (PLD), il più grande REIT di immobili della logistica. AvalonBay, ad esempio, ha un valore aziendale simile – valore di mercato più debito netto – a SREIT, ma ha 8 miliardi di dollari di debito in essere.

Tuttavia, agli investitori al dettaglio è piaciuta la performance dei REIT non quotati e gli ampi rendimenti dei dividendi di circa il 4%. Ma porre dei limiti ai rimborsi, o imporre un cancello, può mettere la pulce nell’orecchio agli investitori e potenzialmente generare più richieste di riscatto, rendendo difficile per il REIT non quotati ricevere nuove sottoscrizioni dagli investitori.

L’analista di Keefe, Bruyette & Woods Robert Lee ha scritto all’inizio di quest’anno che i manager alternativi sono desiderosi di attrarre “capitale bloccato” dai singoli investitori. Anche se questo non è un problema quando i tempi sono buoni, ha detto, “c’è il rischio che nei momenti di stress, i singoli investitori possano rendersi conto di non essere così soddisfatti della mancanza di accesso al loro capitale“.

Mentre i limiti di liquidità sono chiaramente divulgati nella letteratura REIT non negoziata, fino a poco tempo fa non sono stati un problema. Ecco come SREIT descrive il suo piano di rimborso o riacquisto:

“Mentre dovresti considerare il tuo investimento a lungo termine con liquidità limitata, abbiamo adottato un piano di riacquisto di azioni, in base al quale su base mensile, gli azionisti possono richiedere di riacquistare tutte o qualsiasi parte delle loro azioni. A causa della natura illiquida degli investimenti nel settore immobiliare, potremmo non disporre di risorse liquide sufficienti per finanziare le richieste di riacquisto. Inoltre, abbiamo stabilito limitazioni sulla quantità di fondi che possiamo utilizzare per i riacquisti durante qualsiasi mese e trimestre di calendario”.

Le famose clausole che quando le cose vanno bene non legge nessuno….

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06/12/22 Il fondo di credito privato di Blackstone raggiunge il limite di riscatti

Di  Andrew Bary 6 dicembre 2022

Blackstone Private Credit Fund, noto come BCRED, è la più grande società di sviluppo aziendale del paese con un patrimonio netto di 22,4 miliardi di dollari alla fine di settembre e un patrimonio totale di 49 miliardi di dollari. I suoi investimenti ammontavano a circa 31 miliardi di dollari alla fine del 2021.

BCRED ha comunicato che circa il 5% delle azioni in circolazione del fondo sono state presentate per il rimborso nei tre mesi che terminano il 30 novembre e che BCRED “onorerà il 100% delle richieste di rimborso di questo trimestre”. Ciò implica richieste di ritiro di circa 1 miliardo di dollari nel periodo. BCRED ha affermato di aver continuato a vedere flussi netti positivi nel trimestre.

La situazione di BCRED segue le azioni di Blackstone Real Estate Income Trust noto come BREIT per limitare i rimborsi degli investitori dopo che le richieste di prelievo in questo trimestre hanno superato il suo limite trimestrale del 5%.

BCRED e BREIT hanno limiti trimestrali simili del 5% in atto per proteggere gli investitori ed evitare qualsiasi vendita significativa di attività in risposta a prelievi accresciati.

In una dichiarazione, BCRED ha dichiarato: “BCRED è ben posizionata con il 100% di tasso variabile e il 94% di prestiti garantiti senior e zero inadempienze di pagamento. Abbiamo visto flussi positivi netti in questo trimestre mentre gli investitori cercavano rendimenti convincenti in attività di alta qualità con poca volatilità”.

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09/12/2022 La lezione del fondo immobiliare al dettaglio di Blackstone: la liquidità è importante

Di Andrew Bary 9 dicembre 2022

La recente mossa di Blackstone BX – 0,72% Il gigantesco fondo immobiliare al dettaglio di limitare i rimborsi dopo le richieste di prelievo fuori misura è un campanello d’allarme per gli investitori in un settore una volta caldo che ora potrebbe ora affrontare un maggiore controllo normativo.

Blackstone Real Estate Income Trust, noto come BREIT, non avrebbe dovuto offrire sorprese. Il BREIT da 69 miliardi di dollari, il leader tra i fondi non quotati, è stato un modo per ottenere rendimenti solidi, un grosso dividendo del 4% e l’esperienza del principale investitore immobiliare commerciale del mondo. In cambio, gli investitori hanno sacrificato la liquidità: potevano solo ritirare i loro investimenti dal fondo, che non viene scambiato in borsa, fino al 2% del valore patrimoniale netto al mese e al 5% al trimestre. Per un bel po’, ha funzionato; il fondo ha restituito il 9% quest’anno fino a ottobre e il 13% all’anno dal suo inizio quasi sei anni fa.

Quei forti rendimenti hanno attirato 26 miliardi di dollari di sottoscrizioni nette da parte degli investitori nel 2021. Ma gli afflussi si sono trasformati in deflussi, e il 1 dicembre Blackstone (ticker: BX) ha fatto un annuncio a sorpresa: stava limitando i rimborsi degli investitori dopo che le richieste avevano raggiunto il limite trimestrale, quello che è noto come il “gating” (chiudere il cancello) di un fondo. Le richieste di rimborso sono passate da 1,8 miliardi di dollari in ottobre a 3 miliardi di dollari a novembre, costringendola al pagamento pro rata e ad accettare solo il 43% delle richieste, al fine di limitare i pagamenti totali al 2%, o 1,3 miliardi di dollari. Per rimanere entro il limite trimestrale del 5%, BREIT rimborserà solo lo 0,3% del fondo a dicembre, circa 200 milioni di dollari.

Con il fondo ora chiuso, è probabile che i rimborsi continuino e gli afflussi potrebbero essere messi in discussione, affermano gli analisti di Wall Street. L’analista di BMO Rufus Hone ha scritto che si aspetta che gli afflussi a breve termine “caderanno essenzialmente a zero”, mentre Benjamin Budish di Barclays, nel declassare le azioni Blackstone a Equal Weight da Overweight, ha scritto che i limiti potrebbero “guidare ulteriori richieste di rimborso di tipo run-on-the-bank, nonché fare pressione sui nuovi

Quell’inversione dei flussi potrebbe essere un problema per BREIT. I REIT quotati hanno capitale permanente, ma BREIT dipende dai flussi degli investitori. Se i prelievi continuano, il fondo potrebbe dover vendere attività acquistate in giorni migliori o aggiungere al suo già considerevole carico di debito, che ammontava a 68 miliardi di dollari alla fine di settembre. BREIT ha oltre 9 miliardi di dollari di liquidità, ma la maggior parte di questo sono linee di credito e altri veicoli di prestito. Il denaro disponibile ammontava a 1,4 miliardi di dollari a settembre. 30. All’inizio di questo mese, BREIT ha annunciato la vendita della sua quota di circa il 50% in due proprietà di Las Vegas, MGM Grand e Mandalay Bay, che si tradurrà in proventi di 1,3 miliardi di dollari all’inizio del 2023 e un guadagno

“Questo è un importante caso di prova per l’industria e un momento illuminante per consulenti finanziari e investitori”, afferma l’analista del Credit Suisse Bill Katz. “Tutto funziona bene in un mercato rialzista quando i NAV stanno andando più in alto, ma quando entri in un ambiente più volatile e gli investitori vogliono riscattare e non possono, potrebbe cambiare il comportamento per tutti“. Ha scritto che i regolatori potrebbero esaminare più da vicino i fondi non negoziati a causa di problemi di liquidità degli investitori.

Katz prevede che BREIT sarà al suo limite di rimborso trimestrale del 5% fino al terzo trimestre del 2023. C’è un incentivo per gli investitori a riscattare perché BREIT è aumentato del 9% quest’anno, mentre i REIT pubblici comparabili sono diminuiti di circa il 30%.

Blackstone difende BREIT e la sua struttura. In un’intervista alla CNBC giovedì, Jon Gray, presidente di Blackstone, ha affermato che è “così importante” che BREIT limiti la liquidità per proteggere la base di investitori del fondo. In una dichiarazione, l’azienda ha dichiarato: “La nostra attività è costruita sulla performance, non sui flussi di fondi, e la performance è solida come una roccia. BREIT ha fornito rendimenti straordinari agli investitori dall’inizio quasi sei anni fa ed è ben posizionata per il futuro, data la sua concentrazione in alloggi in affitto e logistica nella Sunbelt e la sua struttura del debito a tasso fisso a lungo termine”.

Questa performance ha un costo elevato. BREIT ha due commissioni: una commissione di gestione annuale dell’1,25% delle attività nette e una commissione di incentivazione del 12,5% se il rendimento totale annuale è pari o superiore al 5%. Queste commissioni hanno totalizzato 1,4 miliardi di dollari finora quest’anno.

Le commissioni di gestione e di incentivazione sono state pagate in azioni, non in contanti. Ciò si riflette nel calcolo del reddito netto di BREIT, come richiesto dai principi contabili generalmente accettati. Le commissioni elevate, più l’elevato ammortamento, sono le ragioni principali per cui BREIT ha operato in perdita su base GAAP finora nel 2022 e negli ultimi anni. Ma in base ai suoi dati finanziari, BREIT non riflette le commissioni in una misura chiave di flusso di cassa REIT, fondi disponibili per la distribuzione o FAD, che deriva da fondi rettificati dalle operazioni, o AFFO, un’altra misura di flusso di cassa REIT.

Ciò ha implicazioni per la distribuzione fuori misura, tax-advantaged, o rendimento dei dividendi, del 4%, di BREIT. Il fondo ha pagato 2 miliardi di dollari in dividendi nei primi nove mesi del 2022, mentre FAD è stato di 1,5 miliardi di dollari. Includi le spese di gestione e di incentivazione e FAD sarebbe vicino allo zero. BREIT preferisce concentrarsi sul flusso di cassa delle operazioni e, sulla base di tale misura, copre la distribuzione. Ma il flusso di cassa dalle operazioni esclude le commissioni di gestione e di incentivazione, così come una disposizione per il capitale di manutenzione sulle proprietà BREIT. Questo contrasta con aziende comparabili come PrologisPLD -1,09% (PLD), il principale magazzino REIT, e Equity ResidentialEQR +0,03% (EQR) e Mid-America Apartment MAA – 1,00% (MAA), due REIT degli appartamenti, che coprono comodamente i dividendi di AFFO.

“AFFO e FAD sono metriche non GAAP e non influiscono sui rendimenti degli investitori”, ha detto Blackstone in una dichiarazione. “BREIT copre le distribuzioni dal flusso di cassa delle operazioni, che è una metrica GAAP. Il rendimento totale è il rendimento totale: riflette il valore patrimoniale netto di BREIT e il mix di flusso di cassa e apprezzamento”.

Gli investitori potrebbero voler optare per REIT pubblici quotati come Mid-America o Prologis. Gli investitori possono trarre vantaggio dalla svendita dei loro prezzi delle azioni e della loro leva finanziaria inferiore a quella di BREIT. “Non vedo il vantaggio di rinunciare alla liquidità in una struttura non quotata”, afferma Charles Lieberman, chief investment officer di Advisors Capital Management. Anche gli investitori potrebbero non farlo.

Gli investitori hanno diverse possibilità per investire nei fondi immobiliari, dai fondi non negoziati come il BREIT di Blackstone alle società pubbliche come Prologis e Mid-America.

Azienda / Ticker	Prezzo recente	Rendimento totale anno su anno	3-Yr. Reso totale **	Valore di mercato (bil)	Debito (bil)
Blackstone Real Estate Income Trust*	15,06 dollari	9,3%	15,8%	69,0 dollari	68 dollari
Prologis / PLD	117,08	-29,1	10.3	111,0	18
Apt. dell’America centrale Comunità / MAA	163,40	-27,1	17,3	19,0	5,0
Indice immobiliare Vanguard / VNQ	86,33	-23.9	4.2	35,2	NM

*Dati sulle prestazioni fino a ottobre. Debito al 30 settembre. **Annualizzato. NM=Non significativo.

Fonti: FactSet; rapporti aziendali; Morningstar

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03/01/23 Barron’s: L’univesità della California inietta 4 miliardi nel REIT di Blackstone

Di Andrew Bary Aggiornato il 3 gennaio 2023

Il grande fondo immobiliare al dettaglio di Blackstone ha ricevuto un investimento di 4 miliardi di dollari dal fondo dell’Università della California, la società ha comunicato martedì.

L’infusione di UC Investments equivale a un’importante prova di fiducia per il Blackstone Real Estate Income Trust, noto come BREIT, che ha dovuto affrontare crescenti richieste di rimborsi degli investitori.

Blackstone sta mettendo da parte 1 miliardo di dollari di azioni BREIT per sostenere un obiettivo di rendimento minimo annualizzato dell’11,25% per un periodo di sei anni per il fondo UC, che gestisce un totale di circa 150 miliardi di dollari, comprese le attività pensionistiche per i dipendenti e il denaro di dotazione. UC Investments si impegna a mantenere l’investimento BREIT per sei anni. La mossa limita il rischio di UC Investments.

È insolito che un gestore di investimenti offra supporto alle prestazioni a un grande investitore. Non sembra che Blackstone l’abbia fatto in passato.

Con 68 miliardi di dollari di attività nette, BREIT si è mossa per limitare i rimborsi degli investitori a novembre, quando le richieste di prelievo hanno superato un limite mensile del 2%. Quella tendenza è continuata fino a dicembre quando il fondo di investimento immobiliare ha ricevuto circa 3,8 miliardi di dollari di richieste di rimborsi e ha liquidato solo il 4% della richiesta di ciascun investitore, o 151 milioni di dollari, secondo una dichiarazione sul suo sito web.

Blackstone ha caratterizzato il livello delle richieste di ritiro di dicembre come positivo considerando quella che ha definito “il flusso di articoli negativi usciti sulla stampa intorno a BREIT negli ultimi due mesi”. (Barron’s ha scritto criticamente su BREIT.) Blackstone ha osservato che circa il 95% degli investitori BREIT ha scelto di non chiedere il rimborso a dicembre.

BREIT limita i prelievi mensili al 2% del suo valore patrimoniale netto e i prelievi trimestrali al 5% del suo NAV. Il limite di dicembre di BREIT era solo dello 0,2% perché aveva riscattato il 4,8% del fondo in ottobre e novembre. Prevede di continuare a limitare i prelievi al 2% al mese e al 5% trimestrale nel primo trimestre del 2023.

Le preoccupazioni degli investitori su BREIT hanno depresso le azioni di Blackstone, che sono scese del 15% dalla fine di novembre e recentemente hanno raggiunto un nuovo minimo di 52 settimane. Le azioni sono aumentate nelle recenti operazioni, guadagnando l’1,8% a 75,52 dollari, anche se rimangono ben al di sotto del loro massimo di 52 settimane di 139 dollari.

Wall Street è preoccupata che BREIT affronti un periodo di ritiri prolungati degli investitori che metterà pressione sulla crescita e sugli utili di Blackstone.

L’accordo UC Investments comporta un’insolita clausola di performance con Blackstone che contribuisce con 1 miliardo di dollari delle sue partecipazioni in BREIT per sostenere un rendimento annualizzato minimo dell’11,25%. Gli investitori ordinari in BREIT non ricevono tale supporto alle prestazioni. È importante notare che il miliardo di dollari di sostegno non è una garanzia aziendale di Blackstone. UC Investments non guadagnerà il rendimento dell’11,25% fino a quando BREIT non genera un rendimento annualizzato di circa il 5% al 6%.